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案例十四:某业主委员会不服某市房产管理局撤销业主委员会备案登记复议案
2018-12-27 17:12   来源:广西住房城乡建设厅网
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基本案情

201522日,某国际城小区业主委员会向某市房产管理局提交了《关于筹备某国际城小区业主大会的申请》,请求成立业主大会。2015926日,召开了某小区业主大会,选举产生了包括以陈某为主任、熊某为副主任、钟某为委员的首届某国际城小区业主委员会,并于20151016日向某市房产管理局提交《业主委员会备案申请表》,请求对某国际城小区业主委员会进行备案。20151224日,某市房产管理局同意某国际城小区业主委员会的备案申请。2016527日,某物业管理有限公司认为某国际城小区业主委员会成员陈某、熊某、钟某不是小区业主,并向某市房产管理局举报。经调查,发现9名业主委会成员中,陈某、熊某、钟某3人不符合《广西物业管理条例》第六条有关业主身份的规定,同时在备案资料中未发现业主大会应讨论通过的《议事规则》、《管理规约》。经某房产管理局重新核实材料,认为20151224日作出同意备案的决定有误,应当予以纠正。2016714日,某市房产管理局作出《撤销备案决定》,并送达给某国际城小区业主委员会。某国际城小区委员会对《撤销备案决定》不服,向上级主管部门提起行政复议。

案件评析

一、小区业主委员会向房产管理部门备案属于何种性质问题

按物业管理中的相关规定,备案按其性质就可以分为:(一)审核式备案。这类备案,只有备案后申请人才具备从事某项活动的条件,实质上是一种行政审批行为。审核式备案由于能够产生法律效力,会限制当事人的权利或增加当事人的义务,因此,此类备案行为具有可诉性。(二)监督式备案。行政主管部门为实现对特定事项的管理,根据有关规定,要求申请人主动履行向主管部门报送备案材料的义务,主管部门对备案的真实性、完备性、有效性进行核实,对符合要求的予以存档备查,不符合要求或不主动履行备案责任的,要求申请人及时纠正,并可依法给予行政处罚。此类备案只是程序性行,备案结果不会对行政相对人产生直接影响,往往是行政处罚等行政行为的前置性程序行为,因此不具有可诉性。(三)告知式备案,也可称为信息收集型备案或事后备案。《物业管理条例》第十六条规定的业主委员会备案属此类。业主委会应当自选举产生之日起30日内,将成员名单等信息告知主管部门存档备查,主管部门通过备案的方式收集信息,为今后开展工作建立基础,它仅仅是被管理者从事特定活动后向主管部门告知有关信息、提交相关信息、相关资料的行为,此类备案行为很明显不会对当事人的权利义务产生影响,因此也不具有可诉性。

 业主委会的成立是业主召开业主大会临时会议后选举产生,现行法律法规没有规定业主委员会必须以房管理部门的备案登记为成立条件,法规中设定的业主委员会备案不对业主召开业主大会选举业主委员会的权利产生实际影响,是一种信息收集型的告知式备案。就某房产管理局对业主委会的备案登记是否有权撤销的问题上,现行法律法规没有明文规定,但《物业管理条例》第五条第二款规定,某房产管理局是负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作行政机关,依法有权纠正不符合法律法规而给予的备案登记,某房产管理局撤销对某国际城业委会备案登记,是对其自身行为的一种纠正。如某房产管理局以告知方式告知某国际城小区因原业委会部分成员不符合业主主体资格需重新选举产生新的业主委员会,原备案登记仍然存在,不能起到纠正原备案登记的作用。

  二、业主主体资格的认定

本案例中在认定陈某、熊某、钟某的业主资格问题上,涉及部门法有《婚姻法》《合同法》《物权法》《物业管理条例》《广西物业管理条例》等法律法规,关系比较复杂。其中,陈某提供的《房屋所有证》登记的所有人为陈某女儿与谢某,其出示的《房屋买卖协议》仅陈某女儿单方与陈某签订,未取得另一共有人谢某的同意。2015726日陈某女儿向陈某出具《授权委托书》,授权陈某代表其女儿参加2015726日业主大会筹备和选举活动;而某国际城小区另一业主彭某,于2010年单方向某房地产公司购买物业,201314日熊某才与业主彭某登记结婚。201571日彭某向熊某出具《授权委托书》,授权熊某代表业主彭某参加2015726日业主大会筹备和选举活动;钟某的情况与熊某相似,钟某的妻子滕某于2010年单方向某房地产公司购买物业,2013912日,钟某与业主滕某登记结婚。2015727日滕某向钟某出具《授权委托书》,授权钟文荣代表业主滕某参加2015726日业主大会筹备和选举活动。陈某、熊某、钟某均不是《物权法》规定的物权所有权人,不是上述物业的业主,不能行使业主的权利。

复议机关据此认定某国际城小区业主委员会主任陈某、副主任熊某、委员钟某三人非小区业主,某市房产管理局作出的《撤销备案决定》,符合《广西物业管理条例》第六条、第十五条第二款的规定,因此作出维持的复议决定。

   

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